부동산 FAQ 1 페이지

용적률이란 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율을 말합니다.



이때 연면적은 지하 부분을 제외한 지상부분 건축물의 바닥면적을 기준으로 계산되는데 여기서 바닥면적이란 기둥이나 외벽의 중심선으로 둘러싸인 면적을 말합니다. 발코니의 경우 그 면적에서 외벽에 접한 가장 긴 길이에 1.5 m를 곱한 면적을 제외한 나머지 면적은 바닥면적에 포함됩니다.



그러나 바닥면적이라 하더라도 공중의 통행이나 주차에 사용되는 필로티,공동주택의 필로티,승강기탑,계단탑,장식탁,굴뚝,다락,물탱크,기름탱크 등은 바닥면적에서 제외됩니다.



또한 20층 이상의 공동주택은 지상층에 기계실,어린이 놀이터,조경시설 등을 설치하는 경우 그 부분은 바닥면적에 포함시키지 않습니다.







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비례율이란 개발이익률로 불리는 비례율은 재개발사업이 끝난 후 조합이 벌어들인 총 수입금에서 사업비를 뺀 금액을 구역 내 토지 및 건물감정평가액으로 나눈 금액을 말한다.



조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종권리가액이 된다.



일반적으로 조합원이 적어 일반분양이 많은 곳, 사업추진이 빠른 곳, 건축비가 상대적으로 싼 평지 등의 재개발단지에서 비례율이 높게 나온다.



참고로 요즘 재개발 구역중에는 비례율이 100% 이상 나오는 곳이 거의 없다.



비례율=(사업완료후의 대지 및 건축물의 총 추산액-총 사업비)/종전토지 및 건축물의 총 가액





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*전 용 면 적 - 주거에 사용되는 집 내부면적







*주거공용면적 - 계단, 엘리베이터 등







*기타공용면적 - 법정초과 지하주차장







*서비스 면 적 - 발코니면적 등







공급면적(분양면적) = 전용면적 + 주거공용면적







계약면적 = 전용면적 + 주거공용면적 + 기타공용면적







총면적 = 전용면적 + 주거공용면적 + 기타공용면적 + 서비스면적

2010년부터 토지거래허가신고, 주택가격이의신청 등의 민원을 인터넷으로 신청할 수 있게 된다.국토해양부는 57억원의 예산을 투입해 올해 말까지 '한국토지정보시스템(KLIS)' 개선 사업을 추진한다고 7일 밝혔다.토지정보시스템이 개선되면 민원인이 관공서에 가지 않고도 집에서 인터넷을 통해 토지거래허가신고, 개별공시지가 및 주택가격 이의신청 등의 업무를 볼 수 있다. 시각장애인도 홈페이지에서 음성정보서비스를 통해 쉽게 민원서비스를 이용할 수 있게 개선되며, 용도지역지구의 변동사항도 실시간으로 반영돼 홈페이지에서 살펴볼 수 있게 된다. 정부는 지난 98년 토지정보시스템을 개발해 행정기관에 정보를 제공토록 운영해왔다.개발에 사용되는 소프트웨어는 기존 외산에서 국산으로 대체해 연간 14억원에 이르는 유지보수 비용도 절감될 것으로 예상된다. 이를위해 국토부는 SK C&C 등 4개사 컨소시엄과 지난 3일 계약체결해 8일부터 사업에 착수할 예정이다.국토정보기획과의 한창섭과장은“한국토지정보시스템은 다른 행정시스템에 자료를 제공하는 용도로만 활용되었으나 앞으로는 대국민서비스 창구로 활용해 편의성을 높일 것”이라며 “국내 개발업체를 활용해 소프트웨어개발분야 등 월평균 70여명의 일자리 창출도 기대된다”고 말했다./cameye@fnnews.com김성환기자※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스. 무단 전재-재배포 금지[☞ First-Class경제신문 파이낸셜뉴스 구독신청하기]





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[머니투데이 이군호기자][국토부, 지자체분 부담금 자율 조정도 가능]



개발부담금을 산정할 때 인허가 이전 공시가격보다 비싼 가격에 땅을 산 경우 계약이 이뤄진 사실만 확인되면 매입가격으로 인정받을 수 있다. 또 지자체에 귀속되는 개발부담금은 지역여건에 맞게 경감할 수 있게 된다.



국토해양부는 개발부담금의 50% 내에서 시장, 군수, 구청장이 개발부담금을 경감할 수 있도록 하고, 산정기준도 일부 개정하는 내용의 '개발이익 환수에 관한 법률 시행령ㆍ시행규칙' 개정안을 내달 1일 입법예고한다고 31일 밝혔다.



우선 현재 국가 50%와 지자체 50%로 귀속되는 개발부담금 중 지자체 귀속분에 대해서는 지자체가 지방의회 심의 및 국토부 승인을 거쳐 경감할 수 있도록 했다. 경감률은 지역여건에 맞게 사업별, 용도별, 주체별로 차등 적용할 수 있지만 전월 지가상승률이 소비자물가상승률보다 30% 높은 경우 등 지가가 급등한 경우에는 감면할 수 없다.



또 개발부담금이 사업완료시점 지가에서 개시시점 지가를 뺀 금액에 정상지가 상승분과 개발비용을 뺀 개발이익의 25%를 부과하는 것과 관련, 개시시점의 지가를 현실화해 부담금을 경감할 수 있도록 했다.



현재 개시시점 지가는 인허가 시점의 개별공시지가를 기준으로 산정하고 있고, 예외적으로 인허가 이전에 토지를 취득(소유권이전)하고 매입가격이 취·등록세 기준이 되는 경우에는 실제 매입가격을 적용하고 있다. 국토부는 그러나 공시지가보다 비싼 가격에 땅값을 매입하고도 예외조항으로 인정받지 못하는 경우 불합리하다는 지적에 따라 이를 완화했다.



즉 인허가 이전에 부동산 거래계약을 체결하고 인허가 이후에 소유권 이전이 이뤄지더라도 담당공무원이 통장거래내역 등을 통해 거래대금이 지급되고 계약이 이루어진 사실을 확인하는 경우에는 실제 매입가격을 적용할 수 있도록 한 것이다.



이에 따라 사업시행자가 매매계약을 체결하고 토지소유자의 사용승낙을 받아 개발사업 인허가를 받은 후 잔금을 지급하고 토지소유권을 취득하는 형태로 개발사업이 이루어진 경우에도 매입가격을 인정받을 수 있을 전망이다.



국토부는 이번 개정안에 대해 4월 1일부터 21일까지 입법예고를 통해 의견을 수렴한 뒤 상반기 중으로 개정작업을 완료하고 오는 7월 1일부터 시행할 계획이다.



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이군호기자 guno@

<저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이>





[자료제공: 닥터아파트]

아파트와 주택을 구입할 때 기반시설이 잘 갖춰진 지역에서 매입할 것을 권한다. 그 뿐만 아니라 뉴타운이나 신도시를 개발 할 때도 기반시설이 중요하다고 말한다.







그런데 기반시설이란 무엇일까? 여렴풋이 학교 및 편의시설, 지하철 등을 생각할 수 있는데 구체적으로 어떤 시설을 말하는 걸까?



기반시설이란 도로,공원,공장, 철도 등 도시주민의 생활이나 도시기능의 유지에 필요한 물적 요소로서 「국토의계획 및 이용에 관한 법률」에 의해 정해진 시설을 말한다.







1. 교통시설 : 도로, 철도, 항만, 공항, 주차장등

2. 공간시설 : 광장, 공원, 녹지, 공공공지 등

3. 유통, 공급시설 : 유통업무설비, 수도, 전기, 가스공급설비, 방송, 통신시설, 공동구 등

4. 공공, 문화체육시설 : 학교, 운동장, 공공청사, 문화시설, 체육시설 등

5. 방재시설 : 하천, 유수지, 방화설비 등

6. 보건위생시설 : 화장장, 공동묘지, 납골시설 등

7. 환경기초시설 : 하수도, 폐기물처리시설 등 환경기초시설







※ 공동구







지하매설물(전기, 가스, 수도 등의 공급설비, 통신시설, 하수도시설 등)을 공동 수용함으로써 미관의 개선, 도로구조의 보전, 교통의 원활한 소통 및 시설관리의 원활함을 기하기 위하여 지하에 설치하는 기반시설로 노면을 굴착하여 지하에 구축한 암거를 말한다.









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임차인이 도시의 토지나 건물, 특히 점포의 임차권을 양도할 때, 이를 양수하는 사람이 임차인에게 보증금이나 월세 이외에 별도로 돈을 지급하는 경우가 종종 있는데, 이를 권리금이라고 합니다.



임차권의 양수인은 단골손님이나 지명도, 영업비법 등 그 부동산이 가지는 장소적 이익 내지 권리이용의 대가로서 양도인에게 권리금을 지급하게 됩니다. 이러한 권리금은 민법의 규정이 아니라 통상적으로 관행에 의해 규율되고 있습니다.



보증금은 임대차가 끝날 때 임대인으로부터 받을 수 있는데 반하여, 권리금은 이를 받은 임차인이나 원래의 임대인으로부터 돌려받지 못하는 것이 관행입니다.



다만, 권리금을 지급하고 점포의 임차권을 양수한 사람은 자기가 그 점포의 임차권을 다시 다른 사람에게 양도할 때 권리금을 받는 방법으로 이를 회수할 수는 있습니다.









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▲ 종합토지세 운영 개요



▷ 연혁 및 제도의 목적

- '90. 1. 1부터 시행

- '90년도 이전의 토지분 재산세와 토지과다보유세 통폐합

- 투기목적 토지의 과다보유 억제로 지가 안정 및 토지의 수급 균형 도모



▷ 납세의무자 및 납세지 (지방세법 제234조의9 및 제234조의10)

- 납세의무자:과세기준일(매년 6월 1일) 현재 토지를 사실상 소유하고 있는 자

- 납 세 지 : 당해 토지의 소재지를 관할하는 시 군 구



▷ 과세표준액 및 세액 (지방세법 제234조의15)



- 과세표준액 : 개별공시지가에 당해 자치단체가 정하는 적용비율을 곱하여 계산한 금액

- 1995년까지 : 과세시가표준액 (토지등급가격 : 1∼365등급)

- 1996년부터 : 개별공시지가에 적용비율을 곱한 가액



▷ 과세표준 구분



-종합합산 : 종합합산 과세대상이 되는 전국의 토지를 소유자별로 합산한 과세표준액에 해당 누진세율을 적용하여 세액산출, 지방자치단체의 세액은 당해 시·군·구의 과세표준액 비율에 따라 안분



-별도합산 : 별도합산 과세대상이 되는 전국의 토지를 소유자별로 합산한 과세표준액에 해당 누진세율을 적용하여 세액산출, 지방자치단체의 세액은 당해 시·군·구의 과세표준액 비율에 따라 안분



-분리과세 : 당해 지방자치단체의 분리과세대상 토지의 과세표준액에 각각 다른 세율을 적용하여 세액산출



▷ 세율 (지방세법 제234조의16)



-종합합산 : 0.2∼5% (9단계 초과누진세율)

주택부속토지, 나대지, 기준초과 건축물의 부속토지 등



-별도합산 : 0.3∼2% (9단계 초과누진세율)

영업용 건축물의 부속토지, 시지역(산업단지 공업지역 제외) 공장용지 등



-분리과세 : 0.1%(농지, 목장용지 등), 0.3%(공장용지, 주택건설사업용 토지 등), 5%(별장, 골프장 등)



▲ 적용비율 결정기준 통보 근거법령



-기준통보 : 행정자치부장관



-종합토지세의 과세표준액은 개별공시지가에 일정비율(적용비율)을 곱하여 산출 (지방세법 제234조의15 제5항)

종합토지세액 = 과세표준액 세율

= [ ㎡당 개별공시지가 면적 적용비율 ] 세율

-적용비율은 행정자치부장관이 기준을 정하여 지방자치단체에 통보



-적용비율 결정고시 : 시장·군수·구청장



시장·군수·구청장은 행정자치부장관이 정한 기준에 따라 과세기준일(6월1일)까지 적용비율을 결정고시 (지방세법시행령 제194조의16 제3항)









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오피스텔은 벤처사업자. 외국인바이어. 에니메이터. 웹디자이너. 컨설팅사업자.예술가등이 업무를 하는 가운데 숙식을 할 수 있는 필요성이 있어서 건축법령에 오피스텔의 제도를 도입한 것입니다.



이와 같은 오피스텔의 건축법령상 용도는 업무시설중 일반업무시설에 해당하는 것입니다.



일반업무시설의 종류 : 금융업소.사무소.신문사.오피스텔



오피스텔은 업무를 주로하는 시설에 일부 숙식을 할 수 있는 건축물로서 건축주는 다음의 기준에 적합하게 건축하고 사용자는 건축물이 준공되어 입주후에도 동일한 기준으로 사용하여야 합니다.



1) 사무구획별 전용면적중 업무부분이 50%이상 일 것



2) 욕조가 있는 욕실은 설치를 금지할 것



3) 사무구획별 발코니의 설치를 금지할 것



4) 복합건물인 오피스텔 전용출입구를 별도로 설치할 것



오피스텔은 상시 가족이 거주하는 공동주택이 아니기 때문에 일조권 및 부대복리시설 기준이 적용되지 않고, 건축물의 안전과 관련된 기준인 내진설계 기준. 위험물 및 위락시설과 복합건축 세대간 경계벽 내화구조. 거실로부터 피난계단까지의 피난거리 및 단열기준등이 공동주택 보다 낮게 적용되고 있어 가족단위의 거주에 부적합하며 불편이 많이 예상되는 건축물입니다.



오피스텔의 사무구획별로 된 실(室)을 모두 주거용으로 사용하는 경우에는 건축법제14조의 규정에 의한 무단용도변경에 해당되어 위반자는 건축법제78조의 규정에 의하여 3년이하의 징역 또는 5천만원이하의 벌금에 처하게 되며,



위반행위에 대하여는 건축법제69조의 규정에 의하여 시장.군수.구청장이 원상복구토록 시정명령을 하고, 이를 이행하지 않는 경우에는 소유자에 대하여 건축법제83조의 규정에 의하여 당해 건축물에 적용되는 과세시가표준액의 100분의3에 해당하는 금액의 이행강제금을 시정할때까지 1년에 2회의 범위안에서 부과하게 됩니다.



과세시가표준액이 3억인 경우 : 1회부과액 9백만원



그러므로 현재 신문등에 아파텔 또는 주거용 오피스텔이라고 분양 광고 되고 있는 것은 건축법령상 오피스텔에 해당하는 것입니다.



참고로 앞으로 오피스텔 건축기준을 강화할 예정으로 △전용면적 중 업무용 비율 70%이상 △화장실 0.9평 이하 1곳만설치 △온돌형 난방금지 등의 내용으로 강화될 예정입니다.



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건평은 1층만의 면적을 가리키며, 2층 이상의 면적은 포함시키지 않는다. 또, 대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다. 건축법에서는, 건축물의 외벽(外壁) 또는 이에 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적(水平投影面積)을 건축면적이라 하고, 건축면적의 대지면적에 대한 비율을 건폐율이라고 정의하였다.



건폐율은 건축법 및 건축법 시행령에서 다음과 같이 규정하고 있다. 녹지지역 ·자연녹지지역 ·생산녹지지역에는 2/10 미만, 주거전용지역에는 5/10 미만, 주거지역 ·준공업지역 ·공업지역 ·전용공업지역에서는 6/10 미만, 준주거지역 ·상업지역에서는 7/10 미만(건축법 제39조)이어야 한다(1990년 3월 현재).



건폐율은 건축밀도를 나타내는 지표(指標)의 하나이며, 이와 관련되는 지표에는 용적률(容積率) ·호수밀도(戶數密度) ·평균층수(平均層數) 등이 있다. 이 건축밀도 지표는 시가지의 토지이용 효과를 판정하고, 토지에 대한 시설량 ·인구량의 적부(適否)를 판정하거나 도시계획적인 관점에서 건축을 규제하는 경우의 지표로 되어 있다.



학술용어로서의 건폐율은 건축면적의 용지면적에 대한 비율을 가리키며 건축의 대지면적, 즉 용지면적에서 교통용지 ·녹지용지(綠地用地) 등을 뺀 건축용지면적에 대한 것을 순건폐율(純建蔽率)이라고 한다. 그러므로 건축법에서의 건폐율이라 하는 엄밀하게 말하면 순건폐율을 가리킨다.







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○ 공동신청주의



등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 반드시 서면으로 부동산의 소재지를 관할하는 법원 등기과(계)나 등기소에 직접 출석하여 신청하여야 한다. 보통은 법무사가 양쪽의 위임을 받아서 처리한다. 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자 단독으로, 상속등기는 등기권리자 단독으로 신청할 수 있다.



○ 등기관의 권한



등기관은 등기신청이 있으면 순서대로 이를 접수하여 순서대로 등기부에 기재하여야 하고, 일단 접수된 신청서류등에 형식적인 결함이 있으면 신청을 각하할 수 있으나 실질적심사권(예컨대, 매매계약이 무효인지 여부 등)은 없다.



○ 소유권보존등기를 신청할 때에는 주민등록표 등본 1통, 신청서부본 3통, 등록세 납부영수필 확인서 및 통지서 각 1통씩과 미등기토지의 토지대장등본 또는 미등기건물의 건축물관리대장 등본과 동일한 대지상에 수개의 건물이 있거나 구분건물인 경우에는 건물도면 1통씩이 필요하다.



○ 소유권이전등기 신청시에는 등기필증(구권리증), 등기의무자(매도인 등)의 인감증명서(발급일로부터 6개월이내의 것에 한함), 등기원인을 증명하는 서면(예 : 매매계약서, 증여계약서 등), 등록세납부영수필확인서 및 통지서 1통씩과 신청서 부본 2통, 등기의무자(매도인 등), 등기권리자(매수인 등)의 각 주민등록표등본, 토지대장(건물인 경우에는 건축물관리대장)등본 등이 필요하며, 계약(예 : 매매, 증여, 교환 등)을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약서에 부동산의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되어 있는 시에 있어서는 구청장)·군수의 검인을 받아 제출하여야 하며, 상속등기의 경우에는 호적등본(제적등본)을 제출하여야하고, 또한 부동산의 과세시가 표준액이 500만원 이상인 때에는 소정의 주택채권을 매입하여야 한다. 등기원인에 대하여 제3자의 허가·동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 이를 증명하는 서면(예 : 토지등 거래계약허가증·농지취득자격증명)을 첨부하여야 한다.



* 종전에 제출하던 매도(교환)증서는 제출할 필요없음.



○ 등기필증을 분실했을 때에는 종전에는 보증서를 첨부하였으나 지금은 등기의무자가 직접 등기소에 출석하거나 변호사 또는 법무사가 본인임을 확인하거나 등기신청서 또는 위임장에 공증인의 공증을 받아야 한다.



○ 등기부상 소유자의 주소가 틀리거나 변경된 때 이를 변경등기하려면 틀린 사실 또는 변경된 사실을 증명하는 시·구·읍·면장의 서면(예 : 주민등록 등초본)과 신청서부본 2통이 필요하다.



○ 등기부상 소유자의 성명이 잘못 기재되어 이를 정정하려면 등기부의 기재가 잘못되었음을 증명하는 시·구·읍·면장의 서면(예 : 호적등본, 주민등록표등본 등)이나 이를 증명할 수 있는 서면(예 : 동일인 보증서)과 신청서 부본 2통이 필요하다.



○ 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등의 설정등기를 신청하려면 소유권이전등기시에 필요한 서류중 검인계약서 등 대신에 원인관계를 증명하는 서류 즉, 지상권설정계약서, 저당권설정계약서 등이 필요하나, 신청서부본과 등기의무자 즉 설정자의 주민등록표 등본은 불필요하다.



○ 등기는 법무사나 변호사의 도움을 받아서 하는 것이 편리하다. 이때는 따로 각 위임장이 필요함은 물론이다. 행정사는 등기절차를 대행할 수 없다.





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구 등기부는 한자를 사용하고 세로쓰기를 하여 읽기가 불편했으나 새로이 편성된 등기부는 한글과 가로쓰기를 사용하므로 읽기가 매우 쉬워졌다.



신 등기부에는 그 작성당시 효력이 없는 과거의 권리관계는 기재하지 아니하고 있으므로 오래된 권리관계까지 알아보려면 폐쇄된 등기부를 열람 또는 폐쇄등기부 등본을 교부 받아야 한다.



토지등기부와 건물등기부는 따로 있으므로 집을 사려면 양쪽을 다 보아야 한다.



등기부는 등기번호란, 표제부(아파트등 집합건물의 경우에는 동 건물의 표제부와 점유부분의 표제부의 2개로 구성되어 있음),갑구, 을구의 4부분으로 되어 있다.



등기번호란에는 토지나 건물대지의 지번이 기재되어 있다.



표제부에는 토지와 건물의 내용 즉 소재지(예 : 서울특별시 중구 서소문 1), 면적(예 : 100m2), 용도(예 : 대지, 임야, 주택,창고), 구조(예 : 2층, 목조건물)등이 변경된 순서대로 적혀 있다.



다만, 집합건물의 경우에는 대지권이 있는지 살펴 보아야 하고 별도등기 표시가 있는 경우에는 토지등기부도 확인해야 한다.



갑구는 소유권에 관한 사항이 접수된 일자순으로 적혀있다. 맨처음 기재된 것이 소유권보존등기(최초의 소유자)이고 소유권이 전등기가 계속되어 간다.



각 등기사항중 변경되는 것이 있으면(예컨대 소유자의 주소변경) 변경등기(부기등기)를 한다. 만약에 소유권이 전등기가 무효라고 하여 제3자가 소송을 걸어오면 법원에서 등기부에 예고등기를 해 두는 것이 보통이다. 소송결과 무효가 확정되어 소유권이전등기의 말소등기를 하면 이전등기를 하기전의 상태로 돌아간다.



그 외에 가압류등기, 가처분등기, 강제경매등이 있으며 이러한 등기후에 소유권이전등기를 하면 경매되거나 가처분권자의 권리행사에 따라 소유권을 잃을 수 있다. 가등기는 순위보전의 효력이 있으므로 나중에 본등기를 하게되면 가등기보다 늦게된 등기는 원칙적으로 무효가 되므로 주의하여야 한다.



을구는 소유권 이외의 권리, 즉 저당권, 지상권 같은 제한물권에 관한 사항을 기재한다. 특히 주의할 점은 근저당권 설정등기인데 채권최고액이란 것이 있어서 등기부에 기재된 최고액을 한도로 부동산의 가격에서 담보책임을 지게 되므로 실제 채무액이 얼마인가를 따로 파악하여야 한다.



등기부를 볼 때에 가장 중요한 점은 갑구와 을구에 기재된 가등기, 소유권이전등기, 저당권설정등기 등의 등기의 전후와 접수 일자(접수번호)를 잘 살펴 보아야 한다는 것이다. 등기된 권리의 우선순위는 같은 갑구나 을구에서는 등기의 전후(순위번호)에 의하여, 갑구와 을구 간에서는 접수번호에 의하여 결정되기 때문이다.







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중도금이나 잔대금을 지급할 시에는 반드시 영수증을 주고받는 등 대금지급 내용을 명확히 하여야 한다.



등기부는 중도금 지급, 잔금 지급시마다 그 직전에 확인하여야 한다. 중도금을 받고도 이중으로 매도하는 수가 있기 때문이다.





잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서 등 권리이전서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기 절차를 마치도록 한다. 만약 이기간 내에 등기신청을 하지 않았을 경우에 최고등록세액의 500%까지 등기신청해태에 따른 과태료가 부과됨을 유의하여야 한다.





이전등기 수속을 마친 후 등기부등본을 떼어서 이전등기가 된 것을 확인해야 한다.







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계약서는 구체적으로 명백히 쓰고 애매한 문구로 인하여 손해를 보는 일이 없도록 하고, 특히 부동산 중개업소에 인쇄되어 있는 계약서 용지를 사용하려면 이를 면밀히 읽어보고 검토할 것이며 특약이 있으면 그 특약도 명백히 기재하여야 한다.



계약시에는 매도인측 대리인과 계약하지 말고 거래당사자간에 직접 계약하는 것이 좋고, 부동산 중개업소의 소개로 계약하는 경우에도 매도인과 직접 계약하는 것이 좋으며 반드시 입회인을 두는 것이 좋다.



부동산 중개업소의 말만 믿고 계약하지 말아야 한다. 매도인측의 말만 믿고 이를 그대로 매수인에게 전하는 수도 있을 수 있고 계약을 성립시키기 위해서 과장된 말을 할 수도 있기 때문이다. 시가에 비하여 현저히 싸거나 별 이해관계도 없는 자들이 사라고 권유하는 부동산은 계약하지 않는 것이 현명하다. 매수만 하면 금방 돈을 번다고 하고서도 자기들이 사지 않고 남보고 사라고 권유하는 것 자체가 이상하다.



신문지상의 광고만을 믿고 경솔하게 계약해서는 안된다. 왜냐하면 광고에는 좋고 유리한 것만 나오지 부동산 자체의 결함은 나오지 않기 때문이다.



부동산의 결함을 알아보기 위해서는 토지대장, 임야대장, 가옥대장 등도 확인하여 등기부와 일치여부를 알아 볼 필요가 있다.



토지거래규제 대상지역의 토지거래시에는 토지거래계약 허가등 절차를 밟아야 한다.



일생일대의 중대한 생활터전을 마련하려는 경우일수록 사전확인을 치밀히 해야 하고, 변호사나 법무사, 기타 법을 잘 아는 사람 혹은 법률 상담실을 찾아가 상의해 본 후 계약하는 것이 좋은 방법이다.







[자료제공: 닥터아파트]

부동산을 사고자 하는 자는 먼저 해당지번을 확인하고, 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 가옥대장, 도시계획 확인원, 토지이용 계획 확인원 등을 떼어보고 현장을 반드시 확인하여야 한다. 현장과 등기부, 토지대장, 가옥대장 등과의 일치 여부를 사전에 알아 보아야 하고 매도하려는 자가 실제 소유자인가의 여부도 신중하게 알아 보아야 한다. 부동산 중개업소에서 소개하는 경우에도 본인이 직접 위와 같은 조치를 취하여 알아보는 것이 좋다.



상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서는 안된다. 최근에는 복사기술이 발달되어 정당한 등본이라도 이를 고쳐서 다시 복사하는 사례가 많아 원본과 다른 복사분이 많이 나돌고 있기 때문에 등본이 있으면 반드시 관계공무원의 인증(원본과 같다는 확인)이 있는가의 여부를 확인하여야 할 것이고, 근본적으로 본인이 직접 등기부를 열람하여 확인하거나 이를 떼어 보아야 한다.



상대방이 보여주는 등기권리증도 자세히 살펴보고 원본인가를 확인하여야 한다. 단시일에 권리자가 수명씩 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심을 하고 사지 말아야 한다.



여러가지 담보물권이나 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것은 사지 않는 것이 현명하다. 또 매수직전에 비로소 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심을 해야 한다.





소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때에는 패소판결을 받은 자를 찾아가 사실여부를 확인하는 것이 좋다.



재산세 납세자가 소유자와 다른 경우에는 그 이유를 알아보아야 하며, 또 건축과 관련하여 도시계획 여부, 개발제한구역 여부등도 반드시 확인하여야 한다.



해당지역이 토지 거래 허가 구역으로 지정 고시된 지역인지 여부를 사전에 확인할 필요가 있다.





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