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부동산투자신탁(不動産投資信託, REITs : Real Estate Investment Trusts)

 

부동산투자신탁이란 부동산 투자를 전문으로하는 뮤추얼펀드로서, 다수의 투자자들로부터 금전을 위탁받아 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자하고 그 부동산으로부터 발생하는 수익을 투자자들에게 배당하는 회사(corporation) 또는 투자신탁(business trust)을 의미한다. 투자자가 금전을 위탁하는 점에서 부동산을 위탁하는 부동산신탁과는 차이가 있다. REITs의 지분은 부동산 증권화 상품으로, 대부분 증권거래소에 상장되어 거래된다. 지분을 상장하기 때문에 기존의 신탁이나 조합형태의 부동산 펀드에 비해 유동성과 환금성이 높은 투자수단이 된다. REITs는 투자대상이 부동산이지만, REITs의 지분은 자본시장과의 결합을 통하여 금융 상품화한 것이다. REITs는 다음과 같은 특징을 지니고 있다.  1. 투자 지분을 소액 단위로 표준화, 증권화한 상품이다. 부동산 지분을 소액 단위로 분할하여 증권화하고 자본시장을 통하여 다수의 투자자를 연결하고, 소액투자가들에게 부동산 투자의 기회를 제공하여, 소액 투자가들도 부동산 경기 상승시에 발생하는 자본이득을 향유할 수 있도록 한다.  2. 기업 공개를 통한 부동산 지분의 환금성을 확보할 수 있다. 유동성이 떨어지는 부동산을 소액 단위로 증권화하고 이를 상장하여 유동성이 높은 투자 수단으로 변환하고, 투자지분이 상장된 REITs는 투자지분의 소액화만 이루어진 투자신탁의 수익증권보다 유동성이 향상된다.  3. 투자 수익의 원천은 자산 운용을 통해 발생하는 현금흐름에 의존한다. REITs의 투자자는 기본적으로 투자 수익을 보유 자산의 운용을 통해 발생하는 정기적인 현금흐름에 의존한다.  4. 전문회사를 통한 자산운영의 효율성, 투명성이 확보된다. 자산 운영을 전문 자산운용회사가 관리함으로 효율성을 높일 뿐만 아니라 투명성도 강화된다.  5. 성장보다는 배당의 안정성 중시한다. 발생 수익을 투자자에게 모두 배당하기 때문에 내부 유보를 통한 성장은 제약되며, 펀드 규모의 확대는 주로 유상증자를 통해 이루어지기 때문에 지속적인 성장을 위해서는 투자자의 재투자가 필요하다.  6. 투자자 보호 장치가 중요하게 다루어진다. 간접투자펀드인 만큼 공시제도, 금융감독을 통해 투자자 보호장치가 뒷받침되어야 제도의 운영이 가능하다.  REITs는 투자대상, 환매여부, 존속기한의 존재 여부에 따라 다양한 유형으로 분류가 가능하다.  1. 투자대상에 따라 지분형, 모기지형, 혼합형으로 분류된다. - 지분형(Equity) REITs : 주로 부동산의 소유권, 지분에 투자하는 REITs  - Mortgage REITs : 주로 부동산 담보대출(mortgage)이나 MBS에 투자자금을 운용하는 REITs  - 혼합형(Hybrid) REITs : 지분 투자와 담보대출을 혼합한 REITs ※ 지분형 REITs가 종목수의 83%, 펀드규모의 90%를 차지(미, 98년 6월)  2. 환매 가능성 여부에 따라 중도 환매가 가능한 개방형(Open-End) REITs와 환매가 금지된 폐쇄형(Closed-End) REITs로 분류된다. REITs는 부동산의 조기 처분이 힘들어 투자자의 환매 요청에 대처하기가 힘들기 때문에 폐쇄형이 대부분이다.  3. 존속기한의 존재여부에 따라 기한부 REITs와 무기한 REITs로 분류된다. 기한부(Finite-Life) REITs는 일정 기간 후에 보유 자산을 매각하여 매각 대금을 투자자에게 배분하고 해산한다. 존속기한은 10～15년이 일반적이다. 무기한(Nonfinite-Life) REITs란 존속 기한이 정해지지 않고 무기한 운영되는 REITs를 말한다.

4. 투자대상 제한 여부에 따라 불특정형과 특정형, 혼합형으로 구분된다.  - 불특정형(Blank or "Blind Pool" Check) Trusts : 투자 부동산을 한정하지 않고 투자자를 모집하는 REITs - 특정형(Purchasing or Specified) Trusts : 특정 부동산을 구입하기 위해 조직된 REITs - 혼합형(Mixed) Trusts : Blank Trusts와 Purchasing Trusts를 혼합한 REITs  5. 부채 활용 여부에 따라 부동산 구입에 부채자금을 활용한 부채형(Leveraged) REITs와 부채자금을 활용하지 않은 비부채형(Unleveraged) REITs로 구분된다.

부동침하(不同沈下, uneven settlement) = 부등침하(不等沈下)

 

부동침하란 건축물의 기초가 장소에 따라 침하량이 다르게 나타나는 것을 의미한다. 부동침하가 발생하는 지상에 있는 건축물은 기울어지거나 벽에 균열이 발생하게된다.

부속건축물(附屬建築物)

 

부속건축물이라 함은 동일한 대지안에서 주된 건축물과 분리된 부속용도의 건축물로서 주된 건축물의 용 또는 관리에 필요한 건축물을 말한다(건축법 제2조제12호).

부속용도(附屬用途)

 

부속용도라 함은 건축물의 주된용도의 기능에 필수적인 용도로서 다음의 1에 해당하는 용도를 말한다(건축법 제2조제14호).  1. 건축물의 설비ㆍ대피 및 위생 기타 이와 유사한 시설의 용도  2. 사무ㆍ작업ㆍ집회ㆍ물품저장ㆍ주차 기타 이와 유사한 시설의 용도  3. 구내식당ㆍ구내탁아소ㆍ구내운동시설등 종업원후생복리시설 및 구내소각시설 기타 이와 유사한 시설의 용도  4. 관계법령에서 주된용도의 부수시설로 그 설치를 의무화하고 있는 시설의 용도

부작위채무(不作爲債務)

 

채무자가 어떤 일정한 행위를 하지 않는 것(소극적 급부)을 목적으로 하는 채무를 말한다. 예를 들면 상업상의 경쟁을 하지 않는 채무나 일조권을 침해할 건축을 하지 않는 채무 등이다. 작위채무와 대립하는 개념이다.

부재지주(不在地主, absentee landlord)

 

자신의 소유토지나 소유 토지의 인근에 거주하고 있지 않은 토지소유자를 의미한다. 과거의 토지사기는 부재지주 소유의 토지를 대상으로 주민등록증 등을 위조한 사기들이 많았다. 따라서, 부재지주의 토지를 매수할 때는 일반의 거래와는 달리 주민등록증만으로 확인할 것이 아니라 등기필증 보유 여부나 주민등록등본 등 추가 확인이 필요하다.

부정형토지(不定形土地)

 

부정형토지란 표준지공시지가 산정을 위한 조사시 토지의 형상을 표현하는 용어로서, 다각형 또는 부정형의 토지나 이와 비슷한 형상의 토지를 의미한다.

부지(敷地, site)

 

부지란 도로나 하천, 건축물 등이 차지하는 토지를 의미한다. 통상은 구획된 일단의 획지를 말한다. 또한, 하나의 건축물 또는 용도상 불가분의 관계에 있는 둘 이상의 건축물의 일단의 토지를 의미하기도 한다.

부진정연대채무(不眞正連帶債務)

 

부진정연대채무라 함은 수인의 채무자가 채무 전부를 각자 이행할 의무가 있고 그 중 1인의 이행으로 다른 채무자도 의무를 면하게 되는 점에서 연대 채무와 동일하지만, 각 채무자간에 채무를 공동으로 부담하고자 하는 주관적 관계성이 없는 연대채무를 말한다.

부합(附合)

 

부합이라 함은 소유자를 각각 달리하는 수개의 물건이 결합하여 1 개의 물건으로 되는 것으로, 분리시키려면 그 물건이 훼손되거나 과다한 비용을 들여야 하는 상태, 즉 물리적ㆍ사회적ㆍ경제적으로 보아서 분리불능의 상태가 되는 것을 말한다. 부합의 경과로 생성한 물건을 부합물 혹은 합성물이라 한다. 부동산에 다른 물건(동산)이 부합하였을 때에는 부동산의 소유자가 그 물건의 소유권을 취득하되, 타인의 권원에 의하여 부속시킨 물건은 그 부속시킨 자에 속한다(민법 제256조)