(주)폴리

물권행위(物權行爲)

 

물권행위란 직접 물권변동(발생, 변경, 소멸)을 발생시킬 것을 목적으로 하는 의사표시(意思表示)를 요소로 하는 법률행위(法律行爲)로서 장차 이행의 문제를 남기지 않는 것을 말한다. 물권적 법률행위라고도 한다. 이것도 역시 법률행위 일반에 있어서와 같이 계약, 단독행위, 합동행위로 나눌 수 있다. 특히, 채권계약과 구별하기 위하여 물권적 합의(物權的合意)라고도 한다. 준물권행위라 함은 물권 이외의 권리의 발생, 변경, 소멸을 직접 가져오게 하고 후에 이행의 문제를 남기지 않는 것을 말한다. 또한, 물권행위는 물권변동을 목적으로 하는 처분행위(處分行爲)의 일종으로서 채권변동을 목적으로 하는 채무부담행위(債務負擔行爲)와 구별된다. 그러나 채권자체가 물권행위의 원인이 될 것은 명백하다. 물권행위와 채권행위의 구분을 위해 예를 들어보자면, 권리를 이전할 매도자가 그 소유부동산을 권리를 취득할 매수자에게 매각하는 과정을 생각해 보자. 우선 매도자와 매수자가 매매계약을 체결하면 매도자는 매수자에게 그 부동산소유권을 이전할 채무를 부담하고 매수자는 매도자에게 대금을 지급할 채무를 부담하게 된다. 이 단계에서는 매도자ㆍ매수자는 각각 채무의 이행을 하여야 한다는 위치에 놓이고 있는 것이며, 이것이 곧 채권행위(債權行爲)이다. 그리하여 후에 매도자ㆍ매수자는 각각 채무를 이행하기 위하여 부동산소유권이전에 대한 합의를 하고 이전등기를 하면 소유권의 이전이란 물권변동(物權變動)이 종국적으로 발생하고 이제는 매도자와 매수자 사이에 이행의 문제가 남을 여지가 없게 된다. 여기서 소유권이전을 위한 합의가 물권행위에 해당하는 것이다. 채권행위와 물권행위는 서로 구별되는 개념이지만 실제로는 채권행위의 이행으로서 물권행위가 행해지는 경우가 많다. 채권행위가 물권행위의 원인이 되는 경우에 그 채권행위를 물권행위의 원인행위(原因行爲)라고 일컫는다. 현실매매의 경우에 따라서는 채권행위와 물권행위가 합체(合體)하여 외형상 한개의 행위로써 행해지는 경우도 있을 수 있다. 예를 들어 매도자와 매수자 사이에 그 소유부동산을 매각하기로 합의하고 즉석에서 대금을 받고 그 부동산을 인도한 경우이다. 즉, 현실매매(現實賣買)의 경우이다. 경우에 따라서는 채권행위 없이 오직 물권행위만이 행해지는 경우도 있을 수 있다. 즉, 법률의 규정에 의하여 채권이 발생하고 그 이행으로서 물권행위가 행해지는 경우이다(예：불법행위로 인하여 손해배상채무가 발생하고 그것을 이행하는 경우). 이러한 경우에도 채권자체가 물권행위의 원인이 될 것은 명백하다. 따라서 물권에 대한 중개목적물은 부동산자체가 아니고, 부동산에 대한 물권임을 나타내고 있는 것이다.

미관지구(美觀地區, esthetic area, aesthetic area)

 

미관지구란 도시의 미관을 유지하기 위하여 필요한 지구(도시계획법 제33조제2호)로서 다음과 같이 구분된다(도시계획법시행령 제30조제1호).  가. 중심지미관지구 : 토지의 이용도가 높은 지역의 미관을 유지ㆍ관리하기 위하여 필요한 지구  나. 역사문화미관지구 : 사적지ㆍ전통건축물 등의 미관을 유지ㆍ관리하기 위하여 필요한 지구  다. 일반미관지구 : 중심지미관지구 및 역사문화미관지구 이외의 지역으로서 미관을 유지ㆍ관리하기 위하여 필요한 지구  미관지구안에서는 그 지구의 위치ㆍ환경 기타 특성에 따른 미관의 유지에 장애가 된다고 인정하여 도시계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없다. 다만, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수가 지구의 지정목적에 위배되지 아니하는 범위안에서 도시계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정하여 당해 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 그러하지 아니하다. 미관지구안에서의 건축물의 높이 및 규모(건축물의 앞면길이에 대한 옆면길이 또는 높이의 비율을 포함한다), 부속건축물의 규모, 건축물ㆍ담장 및 대문의 형태 및 색채, 건축물의 바깥쪽으로 돌출하는 건축설비 기타 유사한 것의 형태ㆍ색채 또는 그 설치의 제한 및 금지 등에 관하여는 그 지구의 위치ㆍ환경 기타 특성에 따른 미관의 유지에 필요한 범위안에서 도시계획조례로 정한다(도시계획법시행령 제53조).

미분리과실(未分離果實)

 

미분리과실이라 함은 원물에서 분리되기 이전의 천연과실을 말한다. 원물에 부착되어 있으므로 원물인 부동산 또는 동산의 일부이다. 미분리의 천연과실은 개념적으로는 독립의 물건은 아니나 학설이나 판례는 명인방법(明認方法)을 사용해 분리되지 않은 상태대로 거래될 경우에는 독립의 물건인 지위를 인정하고 있다.

민간건설중형국민주택(民間建設中型國民住宅)

 

민간건설 중형국민주택이라 함은 주택건설촉진법 제3조제1호의 규정에 의한 국민주택중 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사외의 사업주체가 건설하는 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하의 주택을 말한다(주택공급에관한규칙 제2조5의2).

민사소송법(民事訴訟法)

 

민사소송법이란 민사소송제도의 확립과 소송절차의 합리화로 소송당사자간의 법적분쟁에 공정을 기하고 소송의 신속화와 소송비용에 대한 현실화를 도모하기 위하여 제정된 법률로서, 이 법은 민사소송제도의 이상인 적정ㆍ공평ㆍ신속ㆍ경제의 4대리상의 완전실현을 위해 남소를 방지하여 소송경비를 촉진하고 소송지연을 방지하는 동시에 소송절차가 사회실정에 적합하여 실체적 진실발견에 유감됨이 없도록 하고 또 당사자간의 공평을 도모하는 방향으로 제정되었다. 이 법은 1960년 4월 4일 법률제547호로 제정되어 1960년 7월 1일 시행되었으며, 제1편 총칙과 제2편 제1심의 소송절차, 제3편 상소, 제4편 재심, 제5편 독촉절차, 제6편 공시최고절차, 제7편 강제집행으로 구성되어 있다. 부동산경매는 제7편 강제집행 중 제2장 금전채권에 관한 강제집행의 제3절 부동산에 대한 강제집행부문에서 규정하고 있다. 또한, 제7편 강제집행 제5장 담보권의 실행등을 위한 경매부문을 별도로 두고 있으며, 그 강제집행 절차등은 대부분 제2장 제3절의 부동산에 대한 강제집행 부분을 준용하고 있다. 기타 부동산경매에 관한 상세절차는 민사소송규칙에서 정하고 있다. 여기서는 민사소송법과 민사소송규칙 및 기타 대법원의 예규(송민93-2 및 송민97-8, 송민97-9 등)나 판례에서 정한 부동산경매에 관한 사항을 간략하게 정리한다.

민사중개(民事仲介)

 

상법의 적용을 받는 상사중개에 대비하여, 민법의 적용을 받는 중개를 민사중개(民事仲介人)라 한다.

민사중개인은 상행위가 아닌 행위의 중개를 업무로 하는 혼인중개업자, 부동산중개업자, 직업중개업자등이 있다. 이들은 상행위의 중개를 하지 않으므로 상법상의 중개인은 아니지만, 중개를 업으로 하는 자이다. 민사중개는 사법관계이므로, 상법의 총칙편의 규정은 적용되나 상법이 규정하는 중개가 아니므로 상법상 중개업에 관한 규정은 적용을 받지 아니한다. 민사중개계약은 중개완성을 목적으로 하는 유상(有償), 불요식(不要式), 낙성(諾成), 쌍무계약(雙務契約)이다. 다만, 부동산중개업법 제16조의3에 의한 중개계약 및 제16조의4에 의한 전속중개계약의 경우에는 법률에서 정한 양식을 사용해야하나, 양식을 사용하지 않는다고 해서 중개계약의 효력이 발생하지 않는 것은 아니므로 불요식계약으로 보아야 할 것이다.

민사책임(民事責任)

 

형사책임에 대립하는 민사상의 손해배상책임을 의미한다. 민사상의 손해배상책임에는, 크게는 채무불이행에 의한 손해배상책임과 불법행위에 의한 손해배상책임이 있으나, 보통 민사책임이라고 하면 채무불이행을 제외한 불법행위책임이라는 의미로 사용된다.

민영주택(民營住宅)

 

민영주택이라 함은 국민주택등을 제외한 주택을 말한다(주택공급에관한규칙 제2조제6호).

민자유치사업(民資誘致事業)

 

지역균형개발및지방중소기업육성에관한법률에서 민자유치사업이라 함은 중앙행정기관의 장 또는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ 도지사가 법 제27조 각호에서 정한 지역개발사업을 원활하게 시행하기 위하여 민간자본의 유치가 필요하다고 인정되는 경우에는 작성한 민자유치계획에 따라 민간개발자가 그의 자본과 기술등을 제공하여 시행하는 지역개발사업을 말한다(법 제2조제4호, 제29조).

바닥면적

 

건축법에서 바닥면적이란 건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽ㆍ기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 의미한다. 다만, 벽ㆍ기둥의 구획이 없는 건축물에 있어서는 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다. 건축물의 노대 기타 이와 유사한 것의 바닥은 난간등의 설치여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값(주요 채광방향의 벽면에 있는 노대등의 난간등의 바깥 부분에 간이화단을 노대등의 면적의 100분의 15 이상 설치한 경우에는 기둥 또는 내력벽의 설치여부와 관계없이 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 2미터를 곱한 값)을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다. 피로티 기타 이와 유사한 구조(벽면적의 2분의 1이상이 당해 층의 바닥면에서 윗층 바닥아래면까지 공간으로 된 것에 한한다)의 부분은 당해 부분이 공중의 통행 또는 차량의 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 이를 바닥면적에 산입하지 아니한다. 승강기탑ㆍ계단탑ㆍ장식탑ㆍ다락(층고가 1.5미터 이하인 것에 한한다), 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝ㆍ다스트슈트ㆍ설비덕트 기타 이와 유사한 것과 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크ㆍ기름탱크ㆍ냉각탑ㆍ정화조 기타 이와 유사한 것의 설치를 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다. 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실ㆍ어린이놀이터ㆍ조경시설의 경우에는 당해 부분의 면적을 바닥면적에 산입하지 아니한다(건축법시행령 제119조제1항제3호).