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부담율(負擔率) = 토지부담율(土地負擔率)

 

부담율 또는 토지부담율이란 구획정리방식의 도시개발에 있어 사업시행의 대가로 토지소유자가 부담하여야할 토지의 비율을 의미한다. 도시개발업무지침 제35조에서는 부담율을 책정하는 경우에는 공공시설부지면적을 명확히 파악함과 동시에 환지 전후의 지가변동률 및 인근토지의 가격을 참작하여 적정규모의 체비지를 책정함으로써 토지소유자가 부담하여야 할 토지부담률의 적정을 기하여야 하며 당해 개발구역의 평균 토지부담율의 비율은 50퍼센트 이하를 원칙으로 한다. 다만, 개발구역의 여건 등을 고려하여 지정권자가 인정하는 경우에는 평균 토지부담율의 비율을 60퍼센트 범위안에서 조정할 수 있다고 규정하고 있다. 토지부담율은 다음의 산식에 의한 백분율을 의미한다.

보류지면적 - 시행자에게 무상으로 귀속되는 공공시설면적

--------------------------------------------------------- × 100%

환지방식적용사업면적 - 시행자에게 무상으로 귀속되는 공공시설면적

부당이득(不當利得, unjust enrichment)

 

부당이득이라 함은 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인하여 얻은 이득을 말한다. 예를 들면 채무자가 이중변제를 한다든가, 타인의 산림을 자기의 산림으로 오인하여 수목을 벌채하였을 경우이다. 부당이득은 손실자에게 그 이득을 반환하여야 한다. 부당이득의 효과로서 손실자에게는 이득반환청구권이 생긴다. 원물반환이 원칙이지만 그것이 불가능하면 가격반환의 방법에 의할 수 있다.

부동산(不動産, real estate, immovables)

 

민법 제99조제1항에서는 토지 및 그 정착물을 부동산이라고 정의한다. 토지의 정착물이란 토지에 부착된 건물이나 수목, 미분리과실, 농작물, 교량, 터널, 담장, 제방 등을 말한다. 우리나라에서는 건물을 독립한 부동산으로서 취급한다. 동산과 달리 부동산은 등기하여야 물권변동의 효력이 있다.

부동산등기특별조치법(不動産登記特別措置法)

 

부동산거래에 대한 실체적 권리관계에 부합하는 등기를 신청하도록 하기 위하여 부동산등기에 관한 특례등에 관한 사항을 정함으로써 건전한 부동산거래질서를 확립함을 목적으로 1990.8.1 법률제4244호로 제정된 법률이다. 소유권이전등기등 신청의무와 미등기전매금지, 계약서검인제도 등을 규정하고 있다.

부동산매매업(不動産賣買業)

 

부가가치세법에서는 부동산매매업이란 건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함해 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다. 이때 1과세 기간이란 제1기(1월 1일부터 6월 30일까지) 또는 제2기(7월 1일부터 12월 31일까지) 중 한 기간을 의미한다(동법 시행규칙 제4조). 대법원에서는 부가가치세법은 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하여, 그 부동산 거래가 전체적으로 사업목적하에 계속성과 반복성을 갖고 있는 경우 동법에서 정한 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하였다고 하더라도 그 과세기간 중에 있은 거래의 사업성이 부정되는 것이 아니라고 판시하고 있다(대법원 1995.3.3. 선고 94누11170 판결, 1996.2.23. 선고 95누10969 판결 등 참조)

부동산실권리자명의등기에관한법률(不動産實權利者名義登記에關한法律)

 

부동산에 관한 소유권 기타 물권을 실체적 권리관계에 부합하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기ㆍ탈세ㆍ탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 1995.3.30 법률제4944호로 제정된 법률이다. 이 법률에 의한 제도를 부동산실명제로 부르기도 한다.

부동산실명제(不動産實名制)

 

부동산실권리자명의등기에관한법률에 의거 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 실체적 권리관계에 부합하도록 실권리자 명의로 등기하도록 규정한 제도를 의미한다.

부동산양도신고제도(不動産讓渡申告制度)

 

소득세법에서 정한 부동산의 유상양도로 부동산의 소유권을 이전하는 때에는 부동산의 거래내용을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 제도를 의미한다(소득세법 제165조제1항).

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부동산투자신탁(不動産投資信託, REITs : Real Estate Investment Trusts)

 

부동산투자신탁이란 부동산 투자를 전문으로하는 뮤추얼펀드로서, 다수의 투자자들로부터 금전을 위탁받아 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자하고 그 부동산으로부터 발생하는 수익을 투자자들에게 배당하는 회사(corporation) 또는 투자신탁(business trust)을 의미한다. 투자자가 금전을 위탁하는 점에서 부동산을 위탁하는 부동산신탁과는 차이가 있다. REITs의 지분은 부동산 증권화 상품으로, 대부분 증권거래소에 상장되어 거래된다. 지분을 상장하기 때문에 기존의 신탁이나 조합형태의 부동산 펀드에 비해 유동성과 환금성이 높은 투자수단이 된다. REITs는 투자대상이 부동산이지만, REITs의 지분은 자본시장과의 결합을 통하여 금융 상품화한 것이다. REITs는 다음과 같은 특징을 지니고 있다.  1. 투자 지분을 소액 단위로 표준화, 증권화한 상품이다. 부동산 지분을 소액 단위로 분할하여 증권화하고 자본시장을 통하여 다수의 투자자를 연결하고, 소액투자가들에게 부동산 투자의 기회를 제공하여, 소액 투자가들도 부동산 경기 상승시에 발생하는 자본이득을 향유할 수 있도록 한다.  2. 기업 공개를 통한 부동산 지분의 환금성을 확보할 수 있다. 유동성이 떨어지는 부동산을 소액 단위로 증권화하고 이를 상장하여 유동성이 높은 투자 수단으로 변환하고, 투자지분이 상장된 REITs는 투자지분의 소액화만 이루어진 투자신탁의 수익증권보다 유동성이 향상된다.  3. 투자 수익의 원천은 자산 운용을 통해 발생하는 현금흐름에 의존한다. REITs의 투자자는 기본적으로 투자 수익을 보유 자산의 운용을 통해 발생하는 정기적인 현금흐름에 의존한다.  4. 전문회사를 통한 자산운영의 효율성, 투명성이 확보된다. 자산 운영을 전문 자산운용회사가 관리함으로 효율성을 높일 뿐만 아니라 투명성도 강화된다.  5. 성장보다는 배당의 안정성 중시한다. 발생 수익을 투자자에게 모두 배당하기 때문에 내부 유보를 통한 성장은 제약되며, 펀드 규모의 확대는 주로 유상증자를 통해 이루어지기 때문에 지속적인 성장을 위해서는 투자자의 재투자가 필요하다.  6. 투자자 보호 장치가 중요하게 다루어진다. 간접투자펀드인 만큼 공시제도, 금융감독을 통해 투자자 보호장치가 뒷받침되어야 제도의 운영이 가능하다.  REITs는 투자대상, 환매여부, 존속기한의 존재 여부에 따라 다양한 유형으로 분류가 가능하다.  1. 투자대상에 따라 지분형, 모기지형, 혼합형으로 분류된다. - 지분형(Equity) REITs : 주로 부동산의 소유권, 지분에 투자하는 REITs  - Mortgage REITs : 주로 부동산 담보대출(mortgage)이나 MBS에 투자자금을 운용하는 REITs  - 혼합형(Hybrid) REITs : 지분 투자와 담보대출을 혼합한 REITs ※ 지분형 REITs가 종목수의 83%, 펀드규모의 90%를 차지(미, 98년 6월)  2. 환매 가능성 여부에 따라 중도 환매가 가능한 개방형(Open-End) REITs와 환매가 금지된 폐쇄형(Closed-End) REITs로 분류된다. REITs는 부동산의 조기 처분이 힘들어 투자자의 환매 요청에 대처하기가 힘들기 때문에 폐쇄형이 대부분이다.  3. 존속기한의 존재여부에 따라 기한부 REITs와 무기한 REITs로 분류된다. 기한부(Finite-Life) REITs는 일정 기간 후에 보유 자산을 매각하여 매각 대금을 투자자에게 배분하고 해산한다. 존속기한은 10～15년이 일반적이다. 무기한(Nonfinite-Life) REITs란 존속 기한이 정해지지 않고 무기한 운영되는 REITs를 말한다.

4. 투자대상 제한 여부에 따라 불특정형과 특정형, 혼합형으로 구분된다.  - 불특정형(Blank or "Blind Pool" Check) Trusts : 투자 부동산을 한정하지 않고 투자자를 모집하는 REITs - 특정형(Purchasing or Specified) Trusts : 특정 부동산을 구입하기 위해 조직된 REITs - 혼합형(Mixed) Trusts : Blank Trusts와 Purchasing Trusts를 혼합한 REITs  5. 부채 활용 여부에 따라 부동산 구입에 부채자금을 활용한 부채형(Leveraged) REITs와 부채자금을 활용하지 않은 비부채형(Unleveraged) REITs로 구분된다.